ひだまりミュゼ マンション管理士備忘録

2007年上期によく読まれた記事

「マンション管理新時代　」のマンション管理通信 ２００７年７月４日号によると、ベスト10は以下のとおり。

1位　これからのマンション管理を考える　田村哲夫氏と語る 第4回　（5月7日）
『ほとんどの管理組合が空室増の怖さについて危機感を持っていない』

〜マンションを購入する30歳から50歳の年齢層の人はずっと3500万人くらいいたけれども、あと10年経つと、少子高齢化と人口減、購入者層の減少で急激に下がってきます。あと10年したらマンションを買う人がいなくなりますよ、ということを中古マンションの管理組合に、いま言い続けているんです。

2位　達人に聞け！＜賢い管理組合運営＞　（4月23日）
『「ペットは原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？』

〜規約で「認める」「認めない」を明確にする。

3位　これからのマンション管理を考える　田村哲夫氏と語る 第1回　（4月10日）
『30戸以下のマンションではいま恐ろしいことが起こっている』

〜100戸以上のいつもスターが誕生しやすい管理組合と、30戸以下でスター不在のままだめになってしまうマンションへと二極化...


4位以下は...

斜面の土壌流出（続報）

斜面の土壌流出で書いたように、管理会社の提案があまりにしょぼかったので、知り合いの造園設計の人と一緒に現場を近くでみてきました。

高さ20m以上はある大きな自然木の根元が、見事にえぐられています。
確かに、このままにしておくのは、やや危険かもしれません。しかし、この巨木の根が土壌流出を抑えてくれているのも事実。

道路から入りにくい裏山の斜面のため、よう壁を造るとなると、1000万円コース…
現実的には、巨木の頭を少し軽くしてやって、根っこはそのまましっかりと張っていてもらうというのがよいのではという判断。

というわけで、大規模な枝の選定をやってもらうことになりそうです。

連結送水管のチェック

連結送水管をご存知でしょうか？

よくマンションの入り口近くに、左の写真のようなものがあります。この入り口に、火災の時、消防車から送水管を取り付け、各階にある出口にホースをつなぎ消火活動をします。この送水をするのが建物内に走っている連結送水管です。

ですが、普段は管があるだけ（乾式の場合）。先日のチェックで、連結送水管に空気圧をかけたところ、エア漏れが発見され、埋設部分に疑いがかけられました。なぜ埋設部分かというと、「目に見える部分」には、とくに支障が発見されなかったからです。

火災関連なので、これはすぐに補修の必要があります（保存行為）。

しかし、ほんとうの原因を突き止める事が必要。というわけで、今度は埋設部分のみのチェックをすることになりました。一部、管を切断する必要があります。

この連結送水管、普段は使わないだけに、チェックをしてみるとかなり多くのマンションで問題が発見されているようです。

斜面の土壌流出

こちらのマンションは、「粘土質」の良好な斜面を「切り土」した、とてもよい敷地に建っています。

先日の理事会で、マンション管理会社より、
「雨が降るたびに、裏の斜面から土が流れ出している。木も大きくなっており、最悪倒れてくることも考えられる。土木的に土留めを造ると数千万円かかるので、竹をうえたらどうか？」
という提案がありました。「竹」ですか。。。？？？わけわかりません。

念のため、現地を修繕委員会のメンバーとともに視察。
土が流れているところは、「切り土」の端のほうで、土壌（粘土層の上に乗っている50cmぐらいの土の層）が目につくところ。大きな木は、自然木（おそらくコナラ）のりっぱなもので20m以上あるだろう。とてもいい自然環境。

少しぐらい表面の土が流れ、根っこが見えてきているからといって倒れるとは考えられない。そもそも自然木の根っこは、樹高と同じぐらいある。

で、提案の「竹」って何？

どうやら、竹は地下茎が発達するので、土の流出を押さえることができるのではないかという理屈らしい。。。らしいが、全国各地で放置された竹やぶが問題になっているぐらい管理はたいへん（＝金がかかる）。それにね、「竹」だってわざわざ地下茎を斜面のほうに伸ばすとは思えません。

同じく地下茎が発達する、背丈の小さいチゴザサを斜面に植えるぐらいの提案だったらまだましだったのに。。。　それにしても、大手管理会社でもこのレベルか。。。　会社は大きい小さいでは判断できませんね。いいなりになっていると、せっかくの自然環境が竹やぶにされていましますよ！

マンションみらいネット

講習会に行ってきました。
今年から始まるマンション履歴システム。登録によって中古マンションを購入するときに、マンション管理の善し悪しがおおむねわかるようになります。

これまでは、マンション管理の情報なしに、築年数とか、駅から何分とかといった、「ほんとうの住み心地」とは関係ない情報が重視されてきましたが、これからは少しは変わるのではないでしょうか？

まだまだ、ほんとうの不動産価値を表現しきれていないと思いますが、これまでがあまりにも幼稚だったため、すなおに一歩前進と思いたいです。

それにしても、「自分（たち）は、ほんとはどんな環境のなかで暮らしたいのか」考えてから、不動産を購入、もしくは、賃貸して欲しい。他の人がどう考えるかなんて、関係ないし、自分の価値観が珍しいものであったとしても、同じような感性の持ち主は必ずいるんだなあとワタクシは確信しています。

いちおう、マンション管理センターの「登録補助者」に登録しておきますので、お気軽に声を掛けてください〜

★今年度、モニター８００棟、無料で登録できるようです。決まりましたら、またご報告します。もしくは、リンク欄にある「ニュースクリップ」ブログをブックマークしてください。

遊山（そば）

今日の昼、食欲がなかったので、うまいそばを求めて、前々から気になっていた「遊山」にいってきた。お昼時だったが、猛暑のせいかお客は私ひとり。。。
でも、とっても感じのいいおちついた店内です。焼酎のボトルキープも気になる。メインは夜の店なのかな。

これは、なつかしい、西荻窪や荻窪で昔よく食べたそばと同じ味。
うまいそば！

もり500円も、このレベルのそばにしては格安だと思います。

場所は、北野街道、平山と南平の間にあります。
スーパー「アルプス」の反対側。

アルティジャーノ・ジェラテリア

アルティジャーノ・ジェラテリア、高幡不動から川崎街道を聖蹟桜ヶ丘方面へ、一ノ宮の交差点の手前にあるイタリアンジェラートのお店です。

地元のミルク、果物、野菜で作るのは、ジェラートの王道のようですね！
いや～、うまかった。

壱番館西側のモルタル吹き付け

207号室前の擁壁上にあるモルタル吹き付けが浮いてきています。大きなヒビも入っています。

予想していたよりも急な斜面で、ここの補修はかなり難しいそう。一度剥がして、もう一度やりなおすしか手はなさそうです。

長さは25mぐらいあり、奥のほうは高さも5m以上はありそう。というわけで、仮見積りは１００万越え。さてどうしますか。

施工時に擁壁にしておいて欲しかったなあ。。。

ライニング鋼管更正工事検討中

今日、マンションの理事会＆建物管理委員会の合同会議がありました。

この12月で19年目。
まず、管理会社から給水管の内視鏡検査結果の報告。19年目にしてはまずまずの結果。管と管の継ぎ手などに、腐食が見られるが閉塞率は、一番大きいもので50%ぐらい。

というわけで、基本は「交換」ではなく「更正」工事とした。このぐらいの腐食時にやっておけば、あと20年は大丈夫（保証期間は10年）。
バルブや量水器まわりを一部交換。

と口で説明しても、なかなかわからないので、絵に描いてもらったら、一発でわかった（笑）。ピンクの部分が交換。あとは更正工事です。

注：１階にある受水槽は現在使われていません。竣工時にあった浄化槽は、すでに何年も前に撤去されているので、１階にかなりのスペースが余っていることになります。。。

理事会と事務局

先週、日経新聞にマンション管理に関する連載がありました。４回でしたが、なかなかおもしろい内容でした。

そのなかで、（毎年交替する）理事会の下に「事務局」を設け、「理事会」を決裁役、事務局は１万円の報酬を支払って、継続性を持って運営している組合の話しがとてもおもしろいなと思いました。

この方法は、財団法人や社団法人などの公益法人で普通に行われているやり方です。事務局の方に少しだけ報酬を支払って、管理会社へのお任せを避け、管理組合のほうに主導権をもたせようとするもの。実際、こういう形にしないと、「マンションは自分たちで管理していくもの」という大前提がなかなか浸透しません。私が属しているマンション管理組合では「修繕委員会」というのを設置しましたが、主旨はこの「事務局」と同じですね。

管理費や修繕積立金は、管理会社へではなくて、自分たちの管理組合に支払っているということを、どうしても忘れてしまいます。

「お金を払っているから、ちゃんとやってくれ！」

という住民の声を聞くことがありますが、これはいったいだれにいっているのでしょう？？？　答えは、管理会社へ管理を発注した「管理組合」です。つまり、自分自身に文句をいっていることになります。管理組合は、（区分）所有者がお金を出しあい、それをもとに管理運営することで成り立っています。管理運営の良し悪しは、管理会社とはじつは無関係。できの悪い管理会社に委託しているのは我らが管理組合なのですから。。。

◎関連投稿↓
理事会、年度ごとに切れてませんか？