ひだまりミュゼ マンション管理士備忘録

松本安曇野エリアに移転しました

2013年度より、東京都日野市から長野県安曇野市に移転しました。

マンション管理業務は、こちらに来てからは実施しておりませんが、松本エリアには分譲マンションも数多く、ご相談等ありましたらお問い合わせください。

過去の経験はそれなりに豊富です。

自宅マンションの理事長、大規模修繕工事

東京都日野市内のマンションの大規模修繕工事の工事監理アドバイザー

東京都日野市内の大規模マンションの顧問業務（２件）

等々

実は、マンション管理士の一期生なのです！

高井健慈

有限会社　ひだまりミュゼ　一級建築士事務所

2007年上期によく読まれた記事

「マンション管理新時代　」のマンション管理通信 ２００７年７月４日号によると、ベスト10は以下のとおり。

1位　これからのマンション管理を考える　田村哲夫氏と語る 第4回　（5月7日）
『ほとんどの管理組合が空室増の怖さについて危機感を持っていない』

〜マンションを購入する30歳から50歳の年齢層の人はずっと3500万人くらいいたけれども、あと10年経つと、少子高齢化と人口減、購入者層の減少で急激に下がってきます。あと10年したらマンションを買う人がいなくなりますよ、ということを中古マンションの管理組合に、いま言い続けているんです。

2位　達人に聞け！＜賢い管理組合運営＞　（4月23日）
『「ペットは原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？』

〜規約で「認める」「認めない」を明確にする。

3位　これからのマンション管理を考える　田村哲夫氏と語る 第1回　（4月10日）
『30戸以下のマンションではいま恐ろしいことが起こっている』

〜100戸以上のいつもスターが誕生しやすい管理組合と、30戸以下でスター不在のままだめになってしまうマンションへと二極化...

4位以下は...

斜面の土壌流出（続報）

斜面の土壌流出で書いたように、管理会社の提案があまりにしょぼかったので、知り合いの造園設計の人と一緒に現場を近くでみてきました。

高さ20m以上はある大きな自然木の根元が、見事にえぐられています。
確かに、このままにしておくのは、やや危険かもしれません。しかし、この巨木の根が土壌流出を抑えてくれているのも事実。

道路から入りにくい裏山の斜面のため、よう壁を造るとなると、1000万円コース…
現実的には、巨木の頭を少し軽くしてやって、根っこはそのまましっかりと張っていてもらうというのがよいのではという判断。

というわけで、大規模な枝の選定をやってもらうことになりそうです。

連結送水管のチェック

連結送水管をご存知でしょうか？

よくマンションの入り口近くに、左の写真のようなものがあります。この入り口に、火災の時、消防車から送水管を取り付け、各階にある出口にホースをつなぎ消火活動をします。この送水をするのが建物内に走っている連結送水管です。

ですが、普段は管があるだけ（乾式の場合）。先日のチェックで、連結送水管に空気圧をかけたところ、エア漏れが発見され、埋設部分に疑いがかけられました。なぜ埋設部分かというと、「目に見える部分」には、とくに支障が発見されなかったからです。

火災関連なので、これはすぐに補修の必要があります（保存行為）。

しかし、ほんとうの原因を突き止める事が必要。というわけで、今度は埋設部分のみのチェックをすることになりました。一部、管を切断する必要があります。

この連結送水管、普段は使わないだけに、チェックをしてみるとかなり多くのマンションで問題が発見されているようです。

斜面の土壌流出

こちらのマンションは、「粘土質」の良好な斜面を「切り土」した、とてもよい敷地に建っています。

先日の理事会で、マンション管理会社より、
「雨が降るたびに、裏の斜面から土が流れ出している。木も大きくなっており、最悪倒れてくることも考えられる。土木的に土留めを造ると数千万円かかるので、竹をうえたらどうか？」
という提案がありました。「竹」ですか。。。？？？わけわかりません。

念のため、現地を修繕委員会のメンバーとともに視察。
土が流れているところは、「切り土」の端のほうで、土壌（粘土層の上に乗っている50cmぐらいの土の層）が目につくところ。大きな木は、自然木（おそらくコナラ）のりっぱなもので20m以上あるだろう。とてもいい自然環境。

少しぐらい表面の土が流れ、根っこが見えてきているからといって倒れるとは考えられない。そもそも自然木の根っこは、樹高と同じぐらいある。

で、提案の「竹」って何？

どうやら、竹は地下茎が発達するので、土の流出を押さえることができるのではないかという理屈らしい。。。らしいが、全国各地で放置された竹やぶが問題になっているぐらい管理はたいへん（＝金がかかる）。それにね、「竹」だってわざわざ地下茎を斜面のほうに伸ばすとは思えません。

同じく地下茎が発達する、背丈の小さいチゴザサを斜面に植えるぐらいの提案だったらまだましだったのに。。。　それにしても、大手管理会社でもこのレベルか。。。　会社は大きい小さいでは判断できませんね。いいなりになっていると、せっかくの自然環境が竹やぶにされていましますよ！